中国房地产数据需小心解读-三十而慄

中国楼市这几年的发展,大家都是有目共睹,然而正因为如此,对于中国楼市的未来发展解读,也越来越分歧,不过普遍认为,这个局不会垮,个中原因自然不用多说,尤其在中国,更是错综复杂。

之前拜读过《金融时报》的一篇文章《中国楼市不会崩盘》,个人认为作者说的也许有一定的道理。但是看了作者引用并借以进行分析的数据后,发觉作者似乎没有察觉到自己分析方法有个“数据陷阱”,即只用平均值进行分析,而没有考虑到中国社会本身的财富分配不均问题,这可是非常大的失误。

例如,文中作者称:“和美国次贷危机爆发前家庭杠杆率的惊人涨幅不同,中国家庭债务大概只相当于GDP的17%,而美国约为96%,欧元区为62%。”。乍看起来,中国家庭的负债率真的很低,但是必须考虑巨大的城乡差异,巨大的收入差异。在大城市中的年轻夫妻,他们的家庭负债,绝对不是一个用全国的平均值,只有17%这样的数据可以说明的。这些成为房奴的年轻人,他们的负债状况极其糟糕,稍有不慎就会跌入债务陷阱的万丈深渊之中。生活的乐趣全无,整天生活在恐怖和绝望之中。而这种家庭生活乐趣的损失,这种全社会的压抑的代价和成本,是用作者的数据所无法说明和表达的。

作者又引用了这样一个数据:“尽管中国住宅市场的价格上涨看起来非常迅猛(2009年涨幅逾20%),但我们不应孤立地看待这些整体数据。过去5年,城市家庭收入的复合年增长率达13.2%,而房价的复合年增长率为11.9%。在一些地区性市场确实存在过热现象。例如,同一时期,北京、上海、深圳和杭州的房价增幅比收入增幅高出逾5个百分点。”但是,城市家庭的年复合增长率仍然是平均值,完全不能反映出比例极其高的财富向少数人手中聚集,而大部分普通家庭的年收入增长率远远低于13.2%的现实。所以,这样的不加甄别的使用数据,误人误己。

还有,最重要的一点是,对房地产市场的分析,不能仅仅从经济学的数据去考虑。谁都知道,房地产问题在中国不是一个经济问题,而是一个社会问题。当中国的城市化还在进行中,大量农村人口涌向城市,城市家庭的子女婚房等需求持续走强的今天,国家支持的经济适用房等低价房却被很多部门私分掉,甚至出现开宝马同时领好几套经济适用房的现象。结果低价房市场并不市场化(被特权集团瓜分),中低收入的人群无法购买到本应属于他们的低价房,却被人为挤到高价房区去血拼。社会收入的两极分化已经极其严重,又被高价房掠夺的身无分文还欠几十年的债,这样的社会现实是无论如何不可能通过所谓的“家庭负债只占17%”来解释的。美国家庭最终负债大到96%,那是市场导致的问题。中国的问题不全是市场导致的,更多的是很多“非市场因素”导致的。所以单纯对比17%和96%,似乎没有多大意义。

最近跟一个朋友聊天,就谈到上海楼市的价格,这相较于亚洲其他城市,几乎有了后来居上的架势,上海的房产价格,几乎已经能与台北市并驾齐驱,而在这位创业小有成就的老板来说,他都认为,上海的房子,多数人买的时候,都只能做三代人使用的打算,因为这个负担远非一代人所能承担的。

所以,我个人的观点是,就算是要用经济数据来分析中国的房地产市场(实际上是个社会问题,而不是仅仅经济问题),也不能仅仅用平均值来大而化之。如果同时引入表示社会财富、社会收入、房价等的分布形态数据,中国房地产市场存在的真正问题才会慢慢显露出来。换句话说,比平均的负债率更为重要的,更能反映出问题的,是财富、收入和结构这三方面的结构性问题,而不仅仅只是数量的问题。只有引入能反映结构问题的数据,才能正确分析“有中国特色的房地产市场”的问题。 否则就会因为使用数据不当,而掉入数据陷阱之中而不得真见。

数据虽然是一个理性分析的有利佐证,但数据也可以是表面的,经常被运用来作为一种工具,因此,当我们接受到一些数据时,一定要有些自己的判断力,否则就如同读书一样,尽信书不如无书。

注:本文也经修改后发布于《金融时报》的读者来信栏位。

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awang

財務管理碩士,目前任職于某投資銀行,專長是財務報表分析與投資學,同時喜歡體驗新科技,對互聯網科技以及風險投資情有獨鐘。本身是一個缺乏安全感,卻又充滿好奇心的人。